Nyttig å vite om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag

Fellesgjeld og felleskostnader tilknyttet en borettsalgsbolig utgjør en viktig økonomisk forskjell sammenlignet med selveierboliger.

Er du på jakt etter ny bolig? Kanskje du lurer på om du skal velge selveier- eller borettslagsbolig? Les om hva fellesgjeld og felleskostnader er og hvorfor det typisk bare er borettslag- og ikke selveierboliger som har dette.

Selveierbolig

Det er ikke bare eneboliger eller rekkehus som faller inn under kategorien selveierbolig. Også leiligheter kan være selveid, dersom leiligheten er en del av et eierseksjonsameie.

En selveierbolig har ikke felleskostnader, og du betaler dermed ikke noen “husleie” i tillegg til boligens kjøpesum. På den annen side må du betale 2,5% av boligens kjøpesum i dokumentavgift til staten. Det tilkommer også kommunale avgifter, i tillegg til en eventuell festeavgift.

Du må også betale for all nødvendig vedlikehold av selveierboligen. Er det for eksempel behov for å bytte tak eller skifte kledning på en selveierbolig, må du dermed betale både for materialer og eventuelle utgifter til fagmenn.

Kjøper du en selveierbolig, har du full råderett over tomten - enten det er snakk om en selveid tomt eller en festetomt. Du har mer valgfrihet ved en selveierbolig, da du kan leie ut boligen din dersom du ønsker det.

I en selveierbolig slipper du dessuten å søke om tillatelse til å ha kjæledyr som hund eller katt, noe som du vanligvis må gjøre i et borettslag.

Bolig i et samvirkeforetak

Et samvirkeforetak er en fellesbetegnelse på et borettslag, et sameie eller et boligaksjeselskap. Denne eierformen oppsto på begynnelsen av 1900-tallet, og etter den 2. verdenskrig ble det stiftet flere boligbyggelag over hele landet.

Boligbyggelagene ble lovregulert først i 1960, og i 2003 kom Borettslagsloven.

I 2019 var det totalt 52 boligbyggelag i Norge, der OBOS (Oslo Bolig- og Sparelag) er landets største. Boligbyggelag organiseres vanligvis som et borettslag eller et sameie.

Kjøper du en bolig i et borettslag, blir du andelseier i stedet for selveier. Som andelseier har du borett til en bestemt bolig, samtidig som du forplikter deg til å betale din del av borettslagets felleskostnader hver måned.

Velger du å kjøpe en bolig i et borettslag, slipper du å betale dokumentavgift til staten. Du vil også kun være ansvarlig for innvendig vedlikehold av boligen. Dermed slippe du å betale for vedlikehold av det elektriske anlegget, tak, fasade, vinduer, grunnmur, VVS-anlegg eller ventilasjonsanlegg.

I en borettslagsbolig er eiendomsskatt og kommunale avgifter inkludert i felleskostnadene. Denne månedlige betalingen kommer i tillegg til avdrag og renter på ditt personlige boliglån i banken.

I motsetning til selveierbolig, kan du ikke fritt leie ut din andel i en borettslagsbolig. Det er også begrensninger i forhold til husdyrhold, og du kan heller ikke bygge på boligen uten samtykke fra borettslaget.

Hva er felleskostnader?

De månedlige felleskostnadene i et borettslag, sameie eller boligaksjeselskap består av renter og avdrag på fellesgjeld (“byggegjeld”) for din andel.

I tillegg kommer din andel av borettslagets utgifter til kommunale avgifter og eiendomsskatt. Utover dette inkluderer felleskostnadene utgifter til vaktmester, vedlikehold, oppgradering av fellesarealer, eventuelle forsikringer, snøbrøyting om vinteren og kabel-TV.

Du betaler altså både en kjøpesum for bruksrett til andelsboligen pluss månedlige felleskostnader (husleie) i en borettslagsbolig.

Før du legger inn et bud på en borettslagsbolig er det viktig å undersøke størrelsen på borettslagets fellesgjeld, og hva felleskostnadene faktisk dekker. Enkelte boliger for salg i borettslag har lav prisantydning, men svært høy fellesgjeld og felleskostnad. Husk at det er totalkostnaden som teller for en borettslagsbolig, og ikke bare prisantydningen for andelen. Derfor er alle priser som presenteres i VIRDI Boligkart inkludert fellesgjeld.

Kan felleskostnadene økes?

Det er viktig å være klar over at dersom renten går opp eller ned, vil dette påvirke både felleskostnadene og ditt boliglån i banken. Stiger renten, vil også felleskostnadene øke som følge av at utgiftene på fellesgjelden øker.

Dersom bygningsmassen i borettslaget trenger oppgradering, vil også felleskostnadene kunne økes. Årsaken er at borettslaget kan måtte ta opp et større lån for å finansiere kostnadene, noe som vil resultere i høyere fellesgjeld og dermed en høyere husleie for beboerne.

Vurderer du å legge inn et bud på en andel i et borettslag, bør du kontakte styrelederen i borettslaget først. Da kan du spørre om det foreligger noen plan på oppgradering av boligmassen i den nærmeste fremtid, og om felleskostnadene vil øke.

Individuell nedbetaling av fellesgjelden i et borettslag

Noen borettslag tilbyr andelseierne en såkalt IN-ordning, der du som andelseier kan velge om du ønsker å nedbetale din del av fellesgjelden. Du kan bestemme selv om du ønsker å betale inn hele eller deler av denne gjelden. På denne måten vil de månedlige felleskostnadene reduseres.

En IN-ordning kan lønne seg for personer som har egne oppsparte midler. Må du ta opp lån i banken for å nedbetale din andel av fellesgjelden, vil det i de aller fleste tilfeller ikke være en lønnsom investering.

Bilde/illustrasjon laget av Daniel von Appen, Unsplash

Innsikt andre brukere leser

Det økonomiske oppgjøret ifm en bolighandel er overføringen av penger mellom kjøper og selger. Dette må
                være gjort og godkjent av eiendomsmegler (eller annen uavhengig, godkjent part) før boligselgeren
                overleverer nøklene til boligen til kjøperen
26. jun. 2020

Det økonomiske oppgjøret ved kjøp og salg av brukt bolig

Siporex (porebetong, gassbetong, lettbetong) er et unikt materiale som kan brukes når du skal pusse opp boligen din, eksempelvis ved oppføring av en utepeis i hagen
26. jun. 2020

Siporex - et allsidig og miljøvennlig byggemateriale

boligtjenesten virdi.no gir boligeiere informasjon og forslag til hva som kan gjøres for å øke verdien på egen bolig
                før et boligsalg.
13. mai 2020

Slik kan du som boligeier øke verdien av boligen før et boligsalg

Bilde av en glad eiendomsmegler utenfor leilighetsbygg
07. des. 2020

Hvilke plikter og oppgaver har en eiendomsmegler?

Sølvkre har skjelldekket, dråpeformet kropp med 3 haletråder bak og 2 antenner foran
02. nov. 2020

De beste tiltakene for å bli kvitt sølvkre i hjemmet

En fin hage og et praktisk uteområdet har mye å si for din trivsel og boligverdi
26. jun. 2020

Nyttig informasjon når du skal anlegge hage og uteområdet

Elektronisk dørlås fra Yale Doorman åpnes av dame med gul jakke
02. nov. 2020

De viktigste fordelene med elektronisk dørlås

Utleie av bolig kan by på problemer for mange. Nøklene gir tilgang til boligen som typisk er din største investering, så da er det lurt å ha tatt sine forhåndsregler.
12. okt. 2020

Slik unngår du problemer med utleie av bolig