Slik unngår du problemer med utleie av bolig

Utleie av bolig kan by på problemer for mange. Nøklene gir tilgang til boligen som typisk er din største investering, så da er det lurt å ha tatt sine forhåndsregler.

Utleie av bolig (hele eller deler) vil kunne gi deg en god og stabil ekstrainntekt i lang tid fremover.

Før du starter med annonsering og valg av leieboer, bør du forsikre deg om at du har fulgt ekspertenes råd for boligutleie. Da er sjansen større for at utleieperioden vil foregå knirkefritt.

Er boligens utleiedel godkjent?

Skal du leie ut en hybel i kjelleren eller et loftsrom, må du sørge for at utleiedelen er godkjent av kommunen. Du må søke om bruksendring dersom utleiedelen nylig er ombygd til hybel. Har utleiedelen blitt benyttet som godkjent hybel tidligere, trenger du ikke søke om dette.

For at hybelen eller loftsrommet skal bli godkjent for varig opphold, stilles det blant annet krav til takhøyde og at utleiedelen må ha vinduer som gir tilstrekkelig med dagslys. Det må også være rømningsveier i tilfelle det skulle oppstå brann.

Alle tekniske krav til utleiedelen står oppført i Byggteknisk forskrift (TEK17).

Dersom du leier ut en utleiedel som ikke er godkjent, kan du risikere å måtte betale høye dagbøter.

Sett deg inn i husleieloven

Husleieloven regulerer rettigheter og plikter for deg og leietaker i forbindelse med et leieforhold. Du bør bruke god tid på å lese loven, da denne går foran en privatrettslig avtale mellom deg og leietaker.

I praksis betyr det at dersom du og leietaker har skrevet en privat kontrakt, vil denne bli satt ut av spill dersom den er i strid med husleieloven.

Å ha god kunnskap om gjeldende regler i husleieloven er også nyttig for å forhindre unødvendige tvister med leietaker.

Sjekk skattereglene

Er du usikker på om du må betale skatt av leieinntektene dine, bør du sjekke gjeldende regler hos Skatteetaten.

I utgangspunktet skal du ikke skatte av leieinntekter der utleiedelen er mindre enn halvparten av egen bolig. Det betyr at dersom du leier ut en hybel i kjelleren, et loftsrom eller en garasjehybel er inntektene skattefrie. Det stilles krav til at du selv må bo i minst halvparten av boligen, og leieforholdet må vare i mer enn 30 dager. Andre skatteregler gjelder for korttidsleie.

Leier du ut en hel bolig, skal du etter nåværende regler betale 22% skatt av inntektene. Er leieinntektene dine skattepliktige, vil du få fradrag for dine utgifter til utleieboligen.

Eier du mer enn fem boliger som du leier ut, vil inntektene du mottar bli regnet som næringsvirksomhet. I slike tilfeller vil andre skatteregler gjelde.

Skriv husleiekontrakt

Det anbefales alltid å skrive husleiekontrakt ved boligutleie. Dette er en trygghet både for deg som leier ut og for leietaker. En husleiekontrakt vil omfatte rettigheter og plikter i forbindelse med leieforholdet, leieperiodens varighet, oppsigelsesfrist og husordensregler. Det vil også komme frem av husleiekontrakten hvor mye som skal betales i leie pr. måned samt størrelsen på depositumet.

Du kan benytte Forbrukerrådets standardkontrakt for boligutleie, som er utformet i samsvar med husleieloven.

En husleiekontrakt bør inneholde en utkastelsesklausul. Denne kan være god å ha i tilfeller der leietaker ikke betaler husleien eller ikke flytter ut fra hybelen til avtalt tid.

Med en utkastelsesklausul kan du begjære utkastelse hos namsmannen 2 uker etter at betalingsfristen er utløpt. Uten en slik klausul må du gå rettens vei for å få hjelp av namsmannen til tvangsutkastelse av leieboer. Denne metoden er betydelig mer kostbar og langtekkelig enn om du sørger for at husleiekontrakten inneholder klausulen.

Krev alltid depositum av leietaker

Depositum er et avtalt pengebeløp som leietaker setter inn på en depositumskonto. Det er vanlig å kreve 3 måneders husleie i depositum, og du bør sørge for at beløpet er innbetalt før leietaker flytter inn.

Et depositum fungerer som en garanti mot økonomisk tap under leieperioden. Betaler ikke leieboer husleien, kan du avslutte leieforholdet og kreve at leien blir trukket fra depositumskontoen.

Det samme gjelder dersom du krever erstatning for ødelagt inventar eller andre skader på utleiedelen.
Dersom leietaker ikke stiller depositum eller annen garanti ved innflytting, vil det bli vanskelig for deg å få dekket ditt økonomiske tap.

Valg av leietaker

Å velge “den perfekte” leietaker kan være vanskelig. Likevel vil ditt valg av leietaker kunne påvirke livet ditt i større eller mindre grad.

De fleste utleiere ønsker en mest mulig stabil og problemfri leietaker som betaler i tide og følger husordensreglene. Likevel har du ingen garanti for at et godt førsteinntrykk på visning av utleieboligen er det beste valget over tid.

Du bør derfor alltid spørre potensielle leietakere etter referanser fra tidligere leieforhold.

Da vil du få mer kunnskap om personen, for eksempel om vedkommende betalte husleien som avtalt hver måned.

Enkelte utleiere velger å ta en kredittvurdering av potensielle leietakere, for å sjekke at personene ikke har betalingsanmerkninger. For å kunne ta en kredittsjekk må vedkommende samtykke til dette. I tillegg må du be om fødsels- og personnummeret til de aktuelle leietakerne.

Bilde/illustrasjon laget av Maria Ziegler, Unsplash

Innsikt andre brukere leser

Tak på bolig med solcellepaneler installert. Et fremtidsrettet valg for mange boligeiere som vil produsere klimavennlig strøm i mange år
12. okt. 2020

Nyttig informasjon om solcellepanel for boligeiere

boligtjenesten virdi.no hjelper boligleiere, boligeiere, boligselgere og boligkjøpere til å få oversikt over
       hvordan boligmarkedet reagerer på koronapandemien.
31. mar. 2020

Tiltakene innført grunnet koronaviruset har stor påvirkning på boligmarkedet

Å pusse opp bad trenger ikke å være ekstremt dyrt. Er man smart kan man finne rimelige løsninger som gjør at ditt bad blir en avslappende oase uten å koste for mye.
12. okt. 2020

Tips for å pusse opp bad rimelig

Boligtjenesten virdi.no gir boligeier og boligselger tips for hvordan man kan gjøre vindusvask enkelt og effektivt med et godt sluttresultat ved å følge stegene profesjonelle renholdere sverger til.
15. mai 2020

Slik gjør du vindusvask som en proff

Uavhengig av om boligen du nettopp har kjøpt er dyr eller svært dyr, kan en boligkjøperforsikring hjelpe en hel
                del om du finner feil og mangler med boligen. Men du kan allerede være dekket av hus-/innboforsikringen din.
26. jun. 2020

Trenger jeg egentlig boligkjøperforsikring?

boligtjenesten virdi.no gir boligeiere informasjon og forslag til hva som kan gjøres for å øke verdien på egen bolig
                før et boligsalg.
13. mai 2020

Slik kan du som boligeier øke verdien av boligen før et boligsalg

boligtjenesten virdi.no hjelper boligkjøper med en komplett guide for hvordan man skal ta smarte
                boligvalg i kjøpers marked.
15. mai 2020

Kjøpers marked - en komplett guide til hva du som boligkjøper burde gjøre

Solnedgangen nytes på terrassen med utsikt over sjøen. Terrasse, balkong, altan og veranda kan gjøre underverker for din trivsel og boligens attraktivitet.
12. okt. 2020

Har boligen din terrasse, veranda, balkong eller altan?